许建峰诉呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案
关键词：认购协议 未取得《商品房预售许可证》 无效 利息损失支持
【裁判要点】
认购协议名为认购，但如详细约定房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，且已付清或大部分付清购房款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。未取得《商品房预售许可证》，系无效合同。应当返还购房款，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿利息损失。
【案件简介】
原告许建峰诉称：2013年4月21日其与呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称“蒙海和公司”）签订《爱巢8090项目内部认购协议（loft）》，向蒙海和购买房屋一套，总价款456015元，签协议当日支付2万元定金，2013年4月25日支付166015元，剩余27万元贷款支付。协议约定的交房时间为2014年7月31日，但未交付。请求依法认定双方签订的《爱巢8090项目内部认购协议（loft）》无效；蒙海和公司返还原告已支付的购房款并支付违约利息49108元（以活期利率双倍分段计算，自2013年4月21日暂计算至2015年2月25日），直至付清之日止。
被告蒙海和公司辩称：同意合同无效，同意返还购房款，不同意支付利息。
法院经审理查明：2013年4月21日双方签订《爱巢8090项目内部认购协议（loft）》，原告向被告购买位于金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》项目1号楼的一套房屋，房屋面积64.5㎡，总价款456015元。原告签订协议当日支付了2万元，2013年4月25日支付166015元。协议约定交房时间为2014年7月31日，如逾期未交付，则承担同期活期利率双倍的补偿，但至今未交付。被告就《爱巢8090》未取得《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等五证，目前仍在办理过程中。
【争议焦点】
被告是否应支付利息及标准？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01143号民事判决书（2015年7月9日）
【裁判结果】
判决：确认原告许建峰与被告蒙海和公司于2013年4月21日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（loft）》无效；被告蒙海和公司于本判决生效之日起十日内向原告许建峰返还购房款186015元 并支付其利息246629.32（以中国人民银行同期贷款利率分段计算，自2013年4月21日暂计算至2015年7月9日）直至实际付清之日止。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：原告许建峰与被告蒙海和公司签订的内部认购协议，形式上虽为认购，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。因被告蒙海和公司至今未取得《商品房预售许可证》，系无效合同。因此被告收取的购房款应当返还原告，并赔偿原告利息损失。根据合同法相关规定，本院以中国人民银行同期贷款利率为支付标准，支持原告的利息损失。
【案例注释】
本案属于房屋买卖合同，被告对于原告确认合同无效以及返还购房款的诉讼请求不持异议，仅抗辩不应支付利息。本案中导致合同无效的原因是被告未取得《商品房预售许可证》，故过错在于本案被告，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，法院按照同期银行贷款利率支持原告的利息损失。
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