张某与呼和浩特市蒙海和房地产公司商品房买卖合同纠纷
关键词：商品房买卖 合同无效 商品房预售 过错责任
【裁判要点】
商品房买卖合同中，出卖人未取得商品房预售许可证的，买卖合同无效。合同确认无效后，应返还买方支付的购房款，买方有过错的。支付利息的请求不能被支持。
【案件简介】
原告张某诉称，2012年12月19日，原、被告签订了一份《爱巢8090项目内部认购协议》，原告张某向被告蒙海和房地产购买位于赛罕区金桥开发区化肥厂生活区东侧的《爱巢8090》小区2号楼房屋，总价款313560元，原告张某先支付13560元，其余18万元办理银行按揭，被告的交房日期为2014年7月31日。后原告张某了解到被告蒙海和房地产缺乏合法有效的手续，至今房屋无法交工，双方也无法签订正式的《商品房买卖合同》。现请求判令解除双方签订的《爱巢8090项目内部认购协议》，被告蒙海和房地产返还原告张某购房款133560元及支付利息33657元，并计算至本息付清之日，由被告承担诉讼费及相关费用。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发公司辩称，开发商是否具备五证是买房人最为关心重视的问题，在签订合同之前原告张某等人曾到被告蒙海和房地产公司售楼部咨询了解情况，公司售楼部工作人员曾告知原告张某所售房屋为呼和浩特市赛罕区政府相关政府批准立项的商品楼，虽然暂无五证，但以后能办理产权证，如买可先签订内部认购协议。之后，原告张某与被告蒙海和房地产签订了协议，原告张某预交了定金及首付款。从原告张某看房、签订协议到积极交付购房款等行为看，原告张某的购房是自愿的，且明知该房屋暂无五证的情况的，被告蒙海和房地产无隐瞒或欺骗的事实。根据《民法通则》第61条、《合同法》第58条规定，原告明知被告没有五证而与被告签订内部认购协议，同样存在过错，应当各自承担相应责任。
【争议焦点】
原被告签订的《内部认购协议》是否无效？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 被7968篇案例引用
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第03364号（2014年4月15日）
【裁判结果】
判决：一、原告张某与被告呼市蒙海和房地产公司签订的《内部认购协议》无效；二、被告呼市蒙海和房地产公司于被判决书生效后15日内一次性返还给原告张某购房款133560元；三、驳回原告张某其他诉讼请求。
【裁判理由】
一审法院生效裁判认为，原、被告签订的《内部认购协议》具有《商品房买卖合同》的内容，出卖人被告公司在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，与买受人原告签订的《内部认购协议》属于无效合同。被告基于上述无效合同取得的财产应当返还给原告。原告购房时对被告是否取得商品房预售许可证明未尽谨慎审查义务，对合同无效也有一定责任，因此对原告诉请的利息不予支持。
【案例注释】
在商品房买卖合同纠纷中，出卖方如在起诉前仍未取得房屋预售许可证明，则应承担合同无效带来的法律后果，但买方未尽审慎义务的，也应承当相应的过错责任。
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