呼市峰宇房地产公司与胡某房屋买卖合同纠纷
【裁判要点】
城市棚户区改造工程中，开发商所建房屋能否具备商品房的性质，既依赖于国家关于棚户区改造工程有关政策规定，也有待于房地产开发公司自行具备的条件办理有关获批证照的结果。如果有所缺失，则不能认定开发商与购房者签订的相关购房协议为商品房买卖合同。
【案件简介】
2012年10月25日，原告峰宇房地产与被告胡某双方签订了一份《房屋认购单》，约定原告峰宇房地产将其开发的位于呼和浩特市回民区水泉文苑小区1号楼的一套住宅出卖给被告胡某，总价为576445元。原告峰宇房地产约定交房日期为2014年6月30日前认购单签订后，被告胡某并没有支付房款，原告峰宇房地产方的工作人员向被告胡某进行催要，但被告胡某声称，虽然没有向原告峰宇房地产实际支付房款，但已经用自己享有的第三人债权进行了互相抵顶。原告峰宇房地产的房款不应当由被告胡某支付，应当由其债务人向原告峰宇房地产直接支付。但原告峰宇房地产对其债权情况并不知情，原告峰宇房地产不拖欠被告胡某任何款项，在原告峰宇房地产书面同意其对自己的债务转让之前，被告胡某与债务人之间进行私下的债权转让对于原告峰宇房地产没有任何约束力，被告胡某仍有义务支付房款。当原告峰宇房地产要求被告胡某提供其债权人的联系方式以供公司进行核实时，被告胡某拒绝提供债权人的联系方式。故原告峰宇房地产认为，被告胡某是在故意躲避应当支付房款的责任。作为房屋的购买人，应当承担支付房款的基本义务，而没有权利以享有第三人的债权予以抵顶，原告峰宇房地产并未取得五证，因此请求法院确认双方签订的《房屋认购单》无效。
【争议焦点】
1.原被告签订的《房屋认购单》是否无效？
2.被告通过债权抵顶房款是否有效？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十三条 债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
【案件索引】
一审：呼和浩特市回民人民法院（2015）回民初字第00324号（2015年12月11日）
【裁判结果】
判决：
一、驳回原告内蒙古峰宇房地产公司的诉讼请求。
二、原告内蒙古峰宇房地产公司于本判决生效后十五日内交付被告胡某位于回民区的房屋。
【裁判理由】
法院生效裁判认为，原、被告签订的《房屋认购单》不适用《商品房买卖合同纠纷案件适用的解释》，应为房屋买卖合同，被告胡某已经履行了自己的义务。原告峰宇公司应该履行双方的约定。就现状而言，该房屋不具备办理房屋所有权登记的条件。
【案例注释】
在棚户区改造工程中，一般不能认定开发商卖出的房屋，属于商品房买卖，同时对于债务抵顶事项，应保存相关证据，并写明双方或涉及第三人的权利义务关系。
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