闫某诉内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案
关键词：商品房买卖合同 逾期交付 合同履行顺序
【裁判要点】
商品房经验收合格后即可交付。双方约定履行顺序的，先履行一方履行完毕后，有权要求后履行方履行合同约定的义务。合同中约定了违约责任的，违约方理应向守约方承担违约责任。
【案件简介】
闫某与内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司（以下简称：“荣氏房地产”）于2013年11月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定闫某购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产产权管理处。闫某购买的房屋预测建筑面积共111.37平方米，该商品房单价为每平方米6848元，总金额740388元。关于付款方式，合同附件约定闫某于签署《商品房买卖合同》当日，即于2013年1月15日交纳总房款的60%,合计440388元，剩余房款以公积金贷款30万元。合同第八条交付期限约定，荣氏房地产应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，该房屋交付日期为2015年5月31日前，因国家政策和不可抗力因素造成的工期延误的，具体交付时间甲乙双方协商决定。在该房屋符合本合同约定条件的情况下，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋装饰，设备不符合约定为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲乙就此不承担延期交房责任。如因甲方自身原因造成未在本协议约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给与甲方90天的宽展期，宽展期内，本《商品房买卖合同》继续履行，甲方无需向乙方承担任何违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本协议约定的交付期限后第91日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，《商品房买卖合同继续履行》。合同另就产权登记、保修责任等作了约定。
【争议焦点】
涉案房屋是否具备交付条件，是否构成逾期交付，如逾期交付，被告是否应承担及如何承担违约责任。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条 【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初3216号民事判决书（2016年9月30日）
【裁判结果】
判决：被告内蒙古荣氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告闫某逾期交房违约金22286元（自2015年9月18日至2016年7月5日，740388元×0.0001×301天）。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同附件系《商品房买卖合同》的组成部分，对双方亦具有约束力。
关于涉案房屋是否具备交付条件，本院认为，合同就房屋交付条件约定“该商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用”，原告认为没有备案的八个文件，也没有质检站的文件资料，不能作为验收合格的依据，被告认为工程通过建设、施工、监理、勘察、设计单位的验收，即达到“验收合格”的交付条件，无需再满足其他条件。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见评析如下：根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。依照该规定，“商品房经验收合格”，应理解为建设单位组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等有关单位分别签署的质量合格文件。故本院认定所涉房屋符合交付条件。
关于涉案房屋是否构成逾期交付，如逾期交付，被告是否应承担及如何承担违约责任，本院认为，双方就房屋交付使用有多项约定条件。综合双方就交付房屋作出的约定，被告至迟应于2015年8月29日将已经验收合格的房屋交付，但该交付行为另附“买受人交清全款及相关费用”的条件，否则被告不承担延期交房的违约责任。该条款表达的含义为合同履行有先后顺序，即买受人付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务。本案中原告于2015年9月17日交付房屋，被告理应于2015年9月17日交付房屋。法院酌定被告应支付自2015年9月18日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金22286元。
【案例注释】
本案属于商品房买卖合同纠纷。双方约定了履行顺序，现闫某已经完全履行了合同约定的义务，且案涉房屋满足商品房交付的条件，因此荣氏房地产应交付房屋。并且双方在《商品房买卖合同》中约定了90天的延展期，并约定逾期交房的违约金。现延展期已过，并且双方买卖合同合法有效，荣氏房地产应支付闫某逾期交付房屋的违约金。
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