秦国樯诉内蒙古长融房地产开发有限公司、呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司 房屋买卖合同纠纷案
关键词：商品房买卖合同 违约金约定过高 租金标准 1.3倍 免责事由
【裁判要点】
开发商逾期交房构成违约，应承担逾期交房违约金。约定违约金已超过实际损失的30%，法院可以实际损失为标准调整，按照评估租金的1.3倍计算违约金金额。
开发商与业主在《商品房买卖合同》中约定发生不可抗力事由顺延交房时间成立。例如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期。
【案件简介】
原告秦国樯诉称，2010年8月6日，原告与被告长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市新城区火车站西侧、机场高速路北侧水岸小镇的房屋一套，原告按照约定付清了全部购房款，被告长融公司未按照合同约定在2012年6月29日交付房屋。
原告认为，长融公司的行为已经构成严重违约，故应当按照合同第九条的约定向原告支付违约金。根据《公司法》第六十四条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称“景致公司”）作为长融公司的唯一股东，在房地产开发经营的过程中财务不能独立，有挪用长融公司的资产的情况，应当对被告长融公司的债务承担连带责任，请人民法院依法支持原告的诉讼请求：1、判令被告长融公司向原告支付违约金146645元（533642*0.0003*916天=146645元，自2012年6月30日起至2015年1月2日止）；2、判令被告景致公司承担连带支付责任；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告长融公司辩称：违约金过高请求降低。
被告长融公司辩称，1、原告的第一项诉求不明确，事实上被告公司已经通知了原告交付房屋，应该按照被告通知时间而不是原告收房时间进行计算；2、针对第一项诉求，因为本案是商品房买卖合同纠纷，原告的损失应该是居住的问题，主张的万分之三违约金明显偏高，应该按照同地段租金进行计算；3、在水岸小镇建设项目中，涉及政府规划变更，导致被告施工工期变更，还有火车东站道路的建设影响开工施工长达4个月，热力建设大管网的建设占用了被告资金，延长了工程建设的工期；4、现在被告对于通知的原告收房，被告补偿了原告的物业费，应该在原告的诉求中扣除；5、景致公司和被告公司不是混同的，因此原告起诉景致公司没有事实依据；6、原告的购房属于团购房屋，被告未获取充分利润，根据公平原则，法院应该注意以上重要事实。请求法院综合采纳。
被告景致公司辩称，被告不应该承担连带责任，1、我公司作为长融公司唯一股东，二被告资金财务混同和事实不符，我们的银行对账单、资产负债表等说明二被告不存在资金资产混同的情况；2、长融公司已经按照公司要求编制了企业会计报告，反映了公司财务状况，经营成果以及现金流，不能体现我们和长融公司的资金混同的情况，二被告彼此独立经营。因此请求人民法院驳回原告的诉求。
经审理查明，2010年8月6日，原告与被告长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市新城区火车东站西侧、机场高速路北侧水岸小镇16幢2单元1601号商品房，建筑面积139.88平方米，总购房款人民币533642元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。
另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。
合同签订后，原告依约向被告长融公司支付了购房款。被告长融公司于2015年1月2日向原告交付房屋。
另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的位于新城区机场路”水岸小镇”项目B1号楼的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。
【争议焦点】
- 物业费、采暖费是否补偿了原告，该笔费用是否可以折减被告的违约责任；
- 景致公司是否应当对长融公司的债务承担连带责任；
- 被告长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的被告长融公司的免责事由；
- 原告与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
【案件索引】
一审：呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00131号民事判决书（2015年9月20日）
二审：呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终第2555号民事判决书（2016年10月11日）
【裁判结果】
被告长融公司于本判决生效后10内支付原告秦国樯逾期交房违约金60232元。
【裁判理由】
原告与被告长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按合同约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定日期将房屋交付原告，构成违约，应承担违约责任。针对争议焦点一，物业费、采暖费是否补偿了原告，该笔费用是否可以折减被告的违约责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单。原告直到现在也没有接到被告发出的书面收房的通知，被告亦没有证据证明其已经书面通知原告收房，（实际交房日期）也没有证据证明其代原告交纳任何费用，故被告的该项抗辩理由本院不予采纳。
针对争议焦点二，景致公司是否应当对长融公司的债务承担连带责任。根据我国公司法的规定，有限责任公司属于企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故根据合同的相对性原则，被告长融公司应当对延迟交房的违约行为承担相应的违约责任，景致公司与长融公司均是独立的法人，应当各自独立承担债务。原告并没有证据证明被告之间人员和财产的混同，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于争议焦点三，被告长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。
被告抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期，故被告主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，在被告的违约天数中应予以扣减。被告迟延交付房屋，其中合理扣减373天，本院予以支持。
关于争议焦点四，原告与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。
综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。
原告购买的房屋为“水岸小镇”16幢2单元1601，建筑面积139.88平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.61元/天/㎡，故长融公司应向原告支付的违约金为60232元[0.61元/天/㎡×139.88㎡×（916-373）×1.3倍]（截止到2015年1月2日）。
【案例注释】
本案属于商品房买卖合同，被告依法调整违约金金额，逾期交房违约金参照租金标准进行调整。
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