刘兴忠诉内蒙古东达乾丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
关键词：商品房买卖合同 违约金约定过高 按租金标准降低
【裁判要点】
开发商逾期交房构成违约，应当承担逾期交房违约金，如约定违约金已超过实际损失的30%，法院可以实际损失为标准调整，按照鉴定的租金总价认定违约金金额。
【案件简介】
原告刘兴忠诉称：2010年5月16日其与内蒙古东达乾丰置业有限公司（以下简称“乾丰公司”）签订《商品房买卖合同》，向乾丰公司购买房屋一套，总价款376314元，签合同当日支付首付款196314元，剩余18万元贷款支付。协议约定交房时间为2010年9月30日，但实际交房时间为2012年9月3日。请求判令被告支付逾期交房违约金52909元。
被告乾丰公司辩称：违约金过高请求降低。
法院经审理查明：2010年5月16日其与乾丰公司签订《商品房买卖合同》，向乾丰公司购买房屋一套，总价款376314元。双方约定出卖人应当在2010年9月30日前交付使用房屋，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已付房屋价款的万分之二的违约金。合同生效后，原告按约定履行了付款义务，但被告未能按约定的交房期限将房屋交付原告，后经协商被告于2012年9月3日将房屋交付原告，但被告一直未付逾期违约金。诉讼中，被告提出违约金过高，应降低并申请对东达小镇住宅房每平米的市场租赁价格作出评估。内蒙古中昱房地产评估事务所有限公司出具内中昱【2014】第0271号房地产估价报告，结论为刘兴忠购买的D区11号楼1单元101室平均租金每月每平米为9.60元，租金期23月，建筑面积146.37平方米，评估时间段2010年10月1日-2012年9月3日，租金总价32318元。
【争议焦点】
双方合同约定的违约金是否过高应予降低？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【案件索引】
一审：内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2014）土左商初字第230号民事判决书（2015年2月4日）
【裁判结果】
内蒙古自治区土默特左旗人民法院于2015年2月4日作出（2014）土左商初字第230号民事判决书：被告乾丰公司于本判决生效后一个月内支付原告刘兴忠逾期交房违约金32318元。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：双方合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。被告逾期交房构成违约，应承担逾期交房违约金。但根据鉴定结论，双方约定的违约金已超过实际损失的30%，根据被告违约情况和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为标准调整，故违约金应按鉴定租金总价支付。
【案例注释】
本案属于房屋买卖合同，被告依法调整违约金金额，逾期交房违约金参照租金标准进行调整。
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