扫一扫
了解更多信息
关键词：未取得《商品房预售许可证》 无效 借款转换购房款
【裁判要点】
借款到期后双方签订房屋买卖合同，以借款金额出具收据视为借款合同关系转换为房屋买卖合同关系，可以以房屋买卖合同关系主张相应权利。
【案件简介】
原告田建英诉称：2014年3月6日原告与南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称“南昌一建呼市分公司”）签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，购买房屋一套，总价款598000元，签协议当日原告一次性支付南昌一建呼市分公司全部购房款。协议约定交房时间为2014年12月30日，但未交付。请求依法认定双方签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；南昌一建呼市分公司退还田建英已支付的购房款598000元，并赔偿占用购房款期间的利息损失80730元（计算方式为598000元×6%÷12×27个月,从2014年3月6日计算至购房款及利息损失付清之日止，暂计算至2016年6月6日）。
被告南昌一建公司辩称：单凭收款收据无银行转款不能证明实际交付购房款。南昌一建不是收款单位。南昌一建呼市分公司是涉案项目的承建方，未取得商品房预售许可证，不具备售房条件，协议无效，利息不应支持。
被告南昌一建呼市分公司未出庭答辩。
法院经审理查明：2014年3月6日，田建英作为乙方（买受人）与南昌一建呼市分公司作为甲方（出卖人）签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》约定：第一条、乙方预定呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧“爱巢8090”项目3号楼1单元2403户，该房屋建筑面积暂测约为119.6㎡（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价5000/㎡，总款598000元。该房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部购房款银行同期活期利率双倍的补偿。第二条、付款方式乙方同意选择下列第2种付款方式：一次性付款，乙方于2014年3月6日支付598000元。第三条、买受人交付定金后，按约定时间交付剩余购房款，如逾期未交，视为买受人自动放弃认购权利。出卖人有权将上述房屋另行出售，无需通知买受人，买受人所交定金不予返还。第四条、甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到爱巢8090售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》为准。双方还约定了其他事项。合同上加盖有南昌一建呼市分公司公章，并有田建英签名。同日，南昌一建呼市分公司向田建英出具加盖有财务专用章的598000元房款收据。
另查明，2016年7月20日、2016年10月31日，南昌一建公司向一审法院提交印章鉴定申请书，申请对案卷证据材料中2014年3月6日签订的爱巢8090项目团购内部认购协议上加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”字样印章以及2014年3月6日收据上加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”字样印章真伪进行鉴定。
经一审法院委托内蒙古中泽司法鉴定中心鉴定，鉴定机构出具内中司法鉴定中心【2017】文检字第112号鉴定报告，认定案卷证据材料中2014年3月6日签订的爱巢8090项目团购内部认购协议上加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”印文以及2014年3月6日收据上加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”印文与自公安机关备案提取的印章是同一印章所盖印。田建英对鉴定结论予以认可，南昌一建公司不予认可。
又查明，爱巢8090项目为呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发建设。该，南昌一建呼和浩特分公司为该项目的承建方；涉案项目未取得商品房预售许可证明，亦未交付使用。
再查明，南昌一建呼市分公司成立日期为2013年8月22日，田建英举证向南昌一建呼市分公司汇款单的时间分别为2013年1月5日、2013年1月22日、2013年1月24日两次、2013年1月25日、2013年4月21日，存入户名均为樊志高。
【争议焦点】
田建英与南昌一建呼市分公司签订的爱巢8090团购项目内部认购协议效力如何？
南昌一建公司、南昌一建呼市分公司返还购房款598000元及利80730元，共计678730元是否有事实及法律依据？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
【案件索引】
一审：呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初4488号民事判决书（2017年6月28日）
二审：呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终4814号民事判决书（2018年3月2日）
【裁判结果】
呼和浩特市赛罕区人民法院于2017年6月28日作出（2016）内0105民初4488号民事判决书：确认田建英与南昌一建呼市分公司于2014年3月6日签订的《爱巢8090项目内部认购协议》无效；驳回田建英的其他诉讼请求。
呼和浩特市中级人民法院于2018年3月2日作出（2017）内01民终4814号民事判决书：维持（2016）内0105民初4488号民事判决第一项；撤销第二项；改判南昌一建于判决生效之日起十日内退还田建英购房款598000元。
【裁判理由】
一审法院认为：就《认购协议》的性质和效力问题，根据最高人民法院第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋未取得商品房预售许可证明，田建英与南昌一建呼市分公司签订内部认购协议书包含房屋具体位置、面积、房屋价款及房屋交付时间，且南昌一建呼市分公司向田建英开具了房款收据，故应确认双方签订的是商品房买卖合同，该合同签订至今未取得商品房预售许可证明，且作为出售方的南昌一建呼市分公司无房地产开发销售资质，故应确认涉案合同无效。
民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案中，田建英在起诉状中主张，与南昌一建呼市分公司签订涉案房屋内部认购协议后，已支付购房款；庭审中，田建英又认可与案外人樊志高存在借款往来关系，陈述涉案房屋是樊志高拆借资金抵顶而来；庭审后，南昌一建公司提交2014年3月6日载有田建英签字收条，又明确载明涉案房屋系樊志高抵顶装修款所用。基于上述事实，涉案房屋内部认购协议到底基于何种法律关系签订，田建英主张前后不一，未能就其主张作出充分证明，对田建英的该项诉讼请求不予支持。具体理由为：一、当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，需如实陈述合同签订、款项交付及履行情况，以便人民法院查明事实、分清是非，保护当事人的合法权益。二、民事法律关系的产生、变更和消灭，除法律特别规定外，均需通过法律关系参与主体意思表示一致形成。田建英虽提出借款转换为购房款，南昌一建、南昌一建呼市分公司应承担相应责任的主张。但在对田建英诉讼请求合法性进行确认时，合同签订前后的当事人意思表示是否真实，借款关系是否真实存在，借款本金及利息数额具体是多少，利息是否符合法律规定等情形均需审查。田建英仅以抵顶房屋的行为表明南昌一建对借款认可为由，主张南昌一建公司承担合同无效后的相应责任。而未举证说明借款数额及具体转化过程，故对该诉讼请求不予支持。三、当事人对其主张负有举证责任。田建英虽以商品房销售合同法律关系提起诉讼请求，但经庭审调查，南昌一建公司提供证据证明涉案房屋内部认购协议系樊志高抵顶债务产生，田建英亦陈述是抵顶借款，则本案田建英的款项诉请源于借款基础法律关系。当事人提出诉讼请求，负有证明其主张合法性的举证义务，田建英提供证据不能证明抵顶房款的具体借款数额，亦未证明是否存在借款利息及利息是否具有合法性，应承担举证不能的不利后果。
二审人民法院认为：结合田建英在一二审中提供的证据来看，南昌一建呼市分公司向田建英出具购房款收据的行为，应视为其已认可田建英履行了相关付款义务。作为南昌一建呼市分公司的总公司，南昌一建应对其分公司对外的民事行为承担相应的民事责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》因违反相关法律规定已被一审法院确认无效，该合同中约定的双倍利息补偿条款也随之无效。田建英所主张的利息补偿并未提供相应证据予以证明，且其在签订涉案购房协议时对于南昌呼市分公司是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，故其对于该协议无效也应负有相应责任，因此对其诉请的利息部分本院不予支持。
【案例注释】
本案中一审人民法院认为原告对案件事实的陈述前后不一，对于双方之间究竟属于何种法律关系无法确定。故判决原告败诉。二审民事判决书，对于一审法院的论理部分没有过多的阐述。笔者猜测，可能原因是爱巢8090属于系列案件，众多购房人诉讼主张权利，不宜在合同、收据证据完备的情况下，剥夺原告的诉权。
您的位置：
