程玉梅诉内蒙古长融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
关键词：商品房买卖合同 违约金约定过高 按租金标准降低
【裁判要点】
房屋买卖合同纠纷案件中，主张逾期交房违约金不按照合同约定交房时间起算诉讼时效，而是以通知或者实际收房之日起算诉讼时效。
【案件简介】
原告程玉梅诉称：2010年12月25日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于机场高速路北侧水岸小镇小区17幢1单元1402号房屋一套，约定交付时间为2012年8月29日，原告按合同约定总房价付清了房款，但至今被告未按合同约定向原告交付房屋。原告认为，被告长融公司的行为已经构成严重违约，故应当按照双方签订的《商品房预售合同》第九条的约定，结合原告的实际损失向原告支付违约金。诉讼请求1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金161963元，（98.6㎡×0.62元/天/㎡×1.3倍×2038天（2012年8月30日-2018年3月30日）及从2018年3月31日至实际交付之日的违约金。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告长融公司辩称：双方于2010年12月25日签订房屋买卖合同，合同约定于2012年8月29日交付房屋。但因不可抗力规划变更导致该房屋2014年3月1日才通知原告收取房屋。原告早已知悉该房屋收取事实。仅因在现场收房时与被告就收房补偿事宜未协商一致，故拒绝收房，因此就本案中原告主张截止目前所产生的逾期交房违约金，显然违背事实，其拒绝收房导致2014年3月1日以后的扩大损失应由其自行承担。因被告在出售房屋后遇合同约定不可抗力因素，故导致水岸小镇迟延交付，结合以往判决已认定事实可知，因航道影响导致被告共计275天无法施工（自2011年9月7日至2012年6月7日），因此被告认为在逾期的547天中应当扣减275天的免责期，被告仅对扣减后的272天承担逾期交房责任。被告认为双方合同约定的违约金相较于实际损失显然过高，应按照该房屋租金鉴定评估标准0.6元平方米每天计算。原告诉请已过时效，原告应按照法律规定应当知道逾期交房的事实后两年内主张诉请，而本案原告最晚截止2016年3月1日前从未向被告公司主张过本案诉请，因此被告认为原告应当承担其怠于起诉的不利后果。
法院经审理查明：2010年12月25日原告与长融公司签订《商品房预售合同》，约定原告向长融公司购买被告开发的位于呼和浩特市新城区火车东站西侧、机场高速路北侧水岸小镇17座1单元1402号商品房，建筑面积98.6平方米，总价款708283元。合同第八条约定出卖人应当在2012年8月29日前交房。原告按照约定全部付清了购房款，被告未按照合同约定时间交付房屋。
原告曾在本院起诉长融公司于呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷，原告请求解除与内蒙古长融房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，返还购房款及利息损失，呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司承担连带责任。2015年12月23日本院作出（2015）新民一初字第01106号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决确认2014年3月，被告通知原告办理房屋交接手续，原告未办理房屋交接手续的事实。
【争议焦点】
原告主张权利是否超过诉讼请求？
【相关法条】
《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
【案件索引】
一审：呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1892号民事判决书（2018年6月19日）
【裁判结果】
呼和浩特市新城区人民法院于2018年6月19日作出（2018）内0102民初1892号民事判决书：驳回原告程玉梅的诉讼请求。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按合同约定履行了交付购房款义务，但被告未按合同约定日期将房屋交付原告，构成违约。依据生效判决可知，2014年3月，被告向原告通知交付房屋。原告的诉讼时效应自通知交付房屋之日的第二天起算三年，原告主张被告支付逾期交付违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，故本院不予支持。
【案例注释】
商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，我们认为应当区分具体情况：首先，房屋具备法定交付条件，应严格按照合同约定的交付期限届满之日起计算诉讼时效。其次，因为实践中房地产市场环境不佳，逾期交房时间少则1-2年多则3-5年，如不具备交房条件，多数业主在与开发商协调均是以要求交付合法房屋为主，在交房目的未实现的情况下，仍然按照合同约定的交付期限起算诉讼时效明显损害购房人权益。再次，像本案诉讼中人民法院按照开发商通知交房时间起算诉讼时效，笔者认为无任何依据。开发商提供的通知交房证据是自己记录形成的，而且也无法证实通知到业主本人，而且本案的原告曾在2015年12月因为逾期交房违约金金额协调不成起诉过解除合同，人民法院对此都不作考虑，仅凭无法考证的通知时间去裁判有失公允。
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