张哲诉尚剑媛买卖合同纠纷
关键词：房屋买卖 合同履行 违约金
【裁判要点】
- 买卖合同属于双务合同，买卖双方互负对待给付义务，一方已经履行合同义务另一方也应该履行约定义务。
- 一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的属于以上情形。
- 违约金的数额一般不超过实际损失，约定的违约金过高的，法院会适当调整。但明确表示违约，如果约定违约金额未明显过高，法院可能会支持。
【案情简介】
2018年1月28日，原告张哲（乙方）与被告尚剑媛（甲方）、内蒙古联德房地产经纪有限公司（丙方）签订了《买卖合同书》，本合同定本包括3个文件即《房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》，同日三方还签订了补充协议及买卖定金协议书一份。上述合同中约定由乙方购买甲方名下位于呼和浩特市新城区艺术厅北街小环球住宅小区的房屋一套，建筑面积73.33平方米，售价为人民币75万元，双方约定房款支付采取首付加贷款，即乙方于2018年2月13日前将43万元支付给甲方，剩余房款30万元在房屋所有权转移登记并办理抵押手续且公积金管理中心批准贷款后最晚不迟于2018年3月25日支付给甲方。甲方应在其书面签收首付款当日办理房屋所有权登记手续并于2018年4月30日前将房屋交付给乙方。乙方于2018年1月28日向甲方支付定金2万元。如甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋价格即构成违约，甲方应在违约行为发生之日起五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并支付丙方应收取甲乙双方的所有费用。上诉合同签订后，原告按合同约定向被告支付定金2万元，其中1万元交付内蒙古联德房地产经纪有限公司保管。
【争议焦点】
被告电话通知原告不卖房子，原告未按照合同约定付款，先违约方是哪方？违约金是否过高？
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【案件索引】
一审:呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3716号（2018年8月26日）
【判决结果】
1、被告尚剑媛于本判决生效后十日内退还原告张哲定金1000元；
2、被告尚剑媛于本判决生效后十日内赔偿原告张哲违约金15万元；
3、驳回原告张哲其他诉讼请求。
【裁判理由】
原被告签订的《买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。原告依约支付了定金，双方买卖合同中约定被告应当在2018年2月13日前，将房屋首付款430000元交付原告，被告拒绝将房屋出售给原告或者提高房屋价格即构成违约，被告应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价的20%向原告支付违约金。原告提供的录音证明被告拒绝继续履行合同，被告违约在先，故原告请求被告承担违约金150000元的诉求，本院予以支持。
被告辩称违约金太高，请求降低，由于该房屋所在地段靠近学校，房价上涨较快，被告的违约，导致原告以该价格已经无法购买到同等地段。同等面积的房屋，双方的约定并不高与原告因此造成的损失，故被告的该辩解，本院不予支持。
【案例注释】
本案属于房屋买卖合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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